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近期，關(guān)于去年出臺的一系列購房優(yōu)惠政策有可能在年末終止的傳聞，成為樓市熱議的話題。回顧購房優(yōu)惠政策的出臺背景，可以發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在的樓市狀況已經(jīng)達(dá)到甚至超出了政策所要實現(xiàn)的調(diào)控目標(biāo)。與此同時，各地房價也出現(xiàn)了大幅上漲，北京10月份房價同比漲近三成，深圳房價更是前9月上漲了94%。在大量需求集中釋放導(dǎo)致樓市供給相對不足的情況下，東營的房價在11月份幾乎也是在‘跳漲’，而這種房價走勢確實‘驚’了相當(dāng)一部分購房者。而“受驚”的購房者，一部分選擇了持幣觀望，一部分選擇了恐慌入市，無論哪一種選擇對樓市的長遠(yuǎn)發(fā)展來看，都是極其不利的。
有業(yè)內(nèi)人士分析，“推動住房消費首先要依法依規(guī)進(jìn)行，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，“發(fā)展”是根本，“促進(jìn)消費”是實質(zhì)，要做好協(xié)調(diào)服務(wù)，不斷加強產(chǎn)權(quán)規(guī)范化管理，杜絕違規(guī)操作行為，加強行業(yè)風(fēng)險防范和管控，房地產(chǎn)市場規(guī)范整頓勢在必行?！?br />
規(guī)范銷售流程，降低銷售風(fēng)險
規(guī)范與效率是企業(yè)發(fā)展的雙驅(qū)動力，規(guī)范經(jīng)濟離不開高效率的經(jīng)營管理，隨著市場競爭的不斷加劇，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營管理水平參差不齊，銷售模式和流程也不太規(guī)范，銷售管理風(fēng)險較大。為避免和杜絕這種情況的發(fā)生，東營市引入數(shù)字房管平臺，將商品房銷售管理系統(tǒng)、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理系統(tǒng)全程實行網(wǎng)絡(luò)化實時監(jiān)管，實現(xiàn)了程序優(yōu)化、方便企業(yè)群眾。
2009年，東營市房產(chǎn)管理局對海通地產(chǎn)進(jìn)行了監(jiān)管試點，經(jīng)過試點，開發(fā)企業(yè)體會到按比例監(jiān)管模式額度適度、程序簡便、免費優(yōu)質(zhì)高效服務(wù)的優(yōu)勢。海通地產(chǎn)相關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示：“通過網(wǎng)上預(yù)售、網(wǎng)上簽約、網(wǎng)上備案的運行，公司的銷售流程較以前明顯規(guī)范，并且能在銷售過程中避免因管理失誤造成的一房兩賣情況，降低了可能出現(xiàn)的最大銷售風(fēng)險，同時使各開發(fā)企業(yè)能盡快理順銷售管理流程，實現(xiàn)了在房產(chǎn)管理局監(jiān)控下的實時統(tǒng)計，在一定程度上降低了開發(fā)企業(yè)的運營成本。”
流程再造，為新老程序銜接提供了合理通道
信息工作不僅是房產(chǎn)登記工作的基礎(chǔ)資源，也是新老程序銜接的助推器，不僅能夠掌握全市房地產(chǎn)總量及實時運行情況，及時發(fā)現(xiàn)存在的問題，準(zhǔn)確研判市場發(fā)展趨勢，還能有針對性地提出調(diào)控建議。通過信息公開和共享、向社會提供各類房地產(chǎn)信息的公開查詢服務(wù)等措施，提高了市場透明度，杜絕了市場中的欺詐行為，有利于引導(dǎo)理性投資和消費。
近年來，東營市以房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)為依托，突出網(wǎng)絡(luò)終端的銷售主導(dǎo)地位，以程序的規(guī)范化帶動和促進(jìn)房地產(chǎn)交易和登記的規(guī)范化。對于一些老牌的開發(fā)企業(yè)，因為歷史原因和固有的銷售管理模式已經(jīng)形成，在新老銷售模式結(jié)合的過程中，難免會存在不太通順的地方，房產(chǎn)管理局在市場整頓的過程中，能積極了解各開發(fā)企業(yè)遇到的問題，并切實地予以解決，比如說：實施新程序前已經(jīng)銷售簽約的部分如何簽約的問題，如何繳納公共維修資金的問題等等。
確保客戶購房權(quán)權(quán)益，降低購房風(fēng)險
商品房買賣間的房產(chǎn)交易信息普遍存在“不對稱、不透明、不公開”的現(xiàn)象，不少開發(fā)商有意操縱樓盤交易，隱藏樓盤銷售信息，使得售樓人員有較大的“操作”空間，造成開發(fā)商和購房者在信息上的不對稱，容易導(dǎo)致預(yù)售糾紛。在這一方面房產(chǎn)管理局采用了軟硬兼施的方式進(jìn)行控制，首現(xiàn)，在辦理預(yù)售登記時進(jìn)行開發(fā)手續(xù)的嚴(yán)格控制，最大限度的降低違章項目進(jìn)入樓盤的情況出現(xiàn)；其次，在各樓盤現(xiàn)場放置放心購房工程標(biāo)識牌和公示牌，最大限度的實現(xiàn)了購房的公開性和合法性；再次，通過通過網(wǎng)上預(yù)售、網(wǎng)上簽約、網(wǎng)上備案的運行，對客戶的購房過程進(jìn)行了實時的監(jiān)督。使客戶能第一時間了解各開發(fā)企業(yè)和樓盤的實際情況，在購房選擇時能準(zhǔn)確判斷，降低了購房風(fēng)險，真正起到了“買的放心”的作用。
全面實施房地產(chǎn)市場監(jiān)管，降低管理風(fēng)險
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是資金密集型的企業(yè),其經(jīng)營活動中有大量的資金在生產(chǎn)、流通、消費各個環(huán)節(jié)上流轉(zhuǎn)。通過對資金的有效監(jiān)管,使政府進(jìn)一步增強了對房地產(chǎn)市場的控制力,彌補了政府對建設(shè)資金監(jiān)管缺位的不足。特別是在全球金融危機形勢下,未雨綢繆、防患未然,實施新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管,對于有效的防范金融風(fēng)險和保障房地產(chǎn)市場健康發(fā)展更具有現(xiàn)實意義。
作為東營市房地產(chǎn)市場發(fā)展的管理部門，房產(chǎn)管理局在東營市房地產(chǎn)市場整頓的過程中，對東營市的市場發(fā)展態(tài)勢進(jìn)行充分了解和分析，并針對可能出現(xiàn)的情況進(jìn)行了提前控制，并通過網(wǎng)上運行和監(jiān)督統(tǒng)計，降低了作為管理部門的運行成本，做到了最大程度的監(jiān)督地方市場房地產(chǎn)運行情況，并為各相關(guān)部門提供真實可靠的市場數(shù)據(jù)，為東營市的房地產(chǎn)市場良好發(fā)展提供保障。
確保開發(fā)資金運轉(zhuǎn)正常，規(guī)避城市風(fēng)險
進(jìn)一步強化對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目資金的即時監(jiān)管，能夠有效防止了開發(fā)企業(yè)隨意挪用預(yù)售款而導(dǎo)致了“爛尾”樓、“半拉子”工程的發(fā)生，確保了專款專用和建設(shè)項目按質(zhì)量按期限交付，從而根本上保護購房人的合法權(quán)益。海通地產(chǎn)相關(guān)部門負(fù)責(zé)人深有感觸：“通過預(yù)售資金監(jiān)管賬戶的設(shè)立，對各開發(fā)企業(yè)的預(yù)售資金進(jìn)行了有效監(jiān)管，保證了各項目的正常建設(shè)和交付，不僅避免了企業(yè)異常情況導(dǎo)致的項目異常情況出現(xiàn)，也最大限度的降低了因爛尾樓等情況造成的城市風(fēng)險，同時為東營市廣大市民提供了長期的購房保障，公司在實施預(yù)售資金監(jiān)管以來，也積極配合管理局的工作，做到第一時間設(shè)立賬戶，第一時間繳存房款，切實做到了配合開展資金監(jiān)管工作。”
公共維修資金政策出臺，真正讓業(yè)主住得安心
“住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備在保修期內(nèi)，因不可抗力造成損壞需維修、更新、加固的，可以按本細(xì)則規(guī)定使用維修資金，《東營市公共維修資金管理辦法》的出臺可是說是保證東營市可持續(xù)發(fā)的大事，通過該辦法的實施，能有效保障各樓盤后期的物業(yè)管理和樓盤維護更加到位，進(jìn)而保證了房屋的保值升值，為房地產(chǎn)的良性發(fā)展和客戶購房信心提供基礎(chǔ)。在我公司以往的開發(fā)項目中，物業(yè)公司的正常運營經(jīng)常受到公共部位維修的影響，有些老的社區(qū)物業(yè)管理更是舉步維艱，每年開發(fā)企業(yè)都有一部分經(jīng)費用于老社區(qū)的維護保養(yǎng)，通過該辦法的實施，能有效降低開發(fā)企業(yè)的負(fù)擔(dān)，對東營市各物業(yè)管理企業(yè)的市場運作也能起到積極的作用。
專家認(rèn)為，東營房地產(chǎn)市場顯現(xiàn)局部“過熱”跡象，加強商品房預(yù)售款監(jiān)管，是穩(wěn)定我市房地產(chǎn)業(yè)、維護房地產(chǎn)市場良好秩序，保障消費者權(quán)益必要措施，只有通過實施多方面切實有效的監(jiān)管，不斷給行業(yè)持續(xù)健康有序的發(fā)展注入生機和活力，建立起一個社會監(jiān)督機制，才能逐漸規(guī)范市場各方行為，切實維護消費者的權(quán)益。 |
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