| 房地產(chǎn)調控正在進(jìn)入一個(gè)新的階段 |
| 更新時(shí)間：2024/5/6 |
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從中央到地方，房地產(chǎn)調控正在進(jìn)入一個(gè)新的階段。
五一節前后，房地產(chǎn)相關(guān)利好消息不斷釋放，全國多個(gè)重點(diǎn)城市也對房地產(chǎn)政策進(jìn)行優(yōu)化調整，更好地滿(mǎn)足居民改善性住房需求，促房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。
重新定調去庫存
4月30日，中共中央政治局召開(kāi)會(huì )議，分析研究當前經(jīng)濟形勢和經(jīng)濟工作。作為重點(diǎn)關(guān)注的領(lǐng)域之一，房地產(chǎn)繼續被納入到“防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險”框架內。
會(huì )議強調，繼續堅持因城施策，壓實(shí)地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)、金融機構各方責任，切實(shí)做好保交房工作，保障購房人合法權益。要結合房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的新變化、人民群眾對優(yōu)質(zhì)住房的新期待，統籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施，抓緊構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。
這是繼今年的全國兩會(huì )之后，中央層面對房地產(chǎn)市場(chǎng)的最新定調。
值得注意的是，“消化存量房產(chǎn)”被提升至非常重要的地位，這也意味著(zhù)當前房地產(chǎn)庫存壓力仍然較大，加快去庫存將成為下階段政策的發(fā)力點(diǎn)。
自然資源部也在4月29日發(fā)布《關(guān)于做好2024年住宅用地供應有關(guān)工作的通知》，提出要合理控制新增商品住宅用地供應，盤(pán)活存量商品住宅用地。
其中規定，對于商品住宅去化周期超過(guò)36個(gè)月的，應暫停新增商品住宅用地出讓?zhuān)瑫r(shí)下大力氣盤(pán)活存量，直至商品住宅去化周期降至36個(gè)月以下；商品住宅去化周期在18個(gè)月（不含）-36個(gè)月之間的城市，要按照“盤(pán)活多少、供應多少”的原則，根據本年度內盤(pán)活的存量商品住宅用地面積（包括竣工和收回）動(dòng)態(tài)確定其新出讓的商品住宅用地面積上限。
根據易居研究院發(fā)布的報告顯示，3月份全國百城新建商品住宅庫存去化周期為25.3個(gè)月。其中三四線(xiàn)城市新建商品住宅去化周期高達33.1個(gè)月。在百城樣本城市中，有41個(gè)城市去化周期超過(guò)36個(gè)月，且多為三四線(xiàn)城市。
業(yè)內分析認為，主管部門(mén)未來(lái)或將采取積極措施，統籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房，以避免系統性風(fēng)險的發(fā)生，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)穩定。
京津優(yōu)化限購政策，上海推出“以舊換新”
實(shí)際上，本次中共中央政治局會(huì )議提出的“統籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”，也是今年以來(lái)地方房地產(chǎn)政策調整的主要發(fā)力點(diǎn)。
在此次會(huì )議召開(kāi)前，包括天津、成都、南京、長(cháng)沙等熱點(diǎn)城市持續優(yōu)化房地產(chǎn)政策。
4月30日，天津市住建委等三部門(mén)印發(fā)通知，明確北京市、河北省戶(hù)籍居民和在北京市、河北省就業(yè)人員在津購買(mǎi)住房的，享受天津市戶(hù)籍居民購房政策。同時(shí)，對于滿(mǎn)足指定條件的居民家庭，在認定住房套數時(shí)核減1套。
而在北京執行了13年的住房限購政策，也迎來(lái)了重大調整。北京市住建委同日發(fā)布通知，允許在京擁有2套住房的京籍居民家庭、在京擁有1套住房的京籍成年單身人士、在京擁有1套住房且連續5年在京繳納社?；騻€(gè)稅的非京籍居民家庭和成年單身人士，可在五環(huán)外新購買(mǎi)1套住房。
這也是北京今年以來(lái)第二次調整限購政策。早在3月27日，北京已經(jīng)宣布廢止“夫妻離異任何一方3年內不得在京購房”的規定政策。
除限購政策調整外，商品住房“以舊換新”活動(dòng)也在更多的城市落地。
繼深圳4月下旬鼓勵商品住房“以舊換新”后，上海成為第二個(gè)加入“以舊換新”行列的一線(xiàn)城市。
5月3日，上海市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì )、上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)協(xié)會(huì )聯(lián)合倡議，推出商品住房“以舊換新”活動(dòng)，方便居民置換住房。據悉，首批參加倡議的房企有20余家，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構近10家、首批參加倡議的項目有30余個(gè)。
此外，同為一線(xiàn)城市的廣州，也有望加入到“以舊換新”行列。根據媒體報道，有業(yè)內人士透露，當前有關(guān)部門(mén)正向開(kāi)發(fā)企業(yè)參與意愿進(jìn)行摸底，有望推出類(lèi)似政策。
據不完全統計，目前至少有超過(guò)50個(gè)城市推出“以舊換新”相關(guān)活動(dòng)，未來(lái)參與的城市數量仍會(huì )增加。以進(jìn)一步促進(jìn)一二手房聯(lián)動(dòng)，提高房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度。
二季度因城施策力度有望加大
核心城市先后對房地產(chǎn)政策進(jìn)行優(yōu)化調整，也預示著(zhù)未來(lái)房地產(chǎn)政策將延續寬松基調，地方因城施策空間進(jìn)一步打開(kāi)。
據克而瑞不完全統計，2024年至今，全國至少127個(gè)省市出臺253次寬松性政策，明顯高于去年同期，尤其是剛剛過(guò)去的4月，松綁政策出臺頻次為2024年至今相對高位。
在部分業(yè)內人士看來(lái)，一線(xiàn)城市和強二線(xiàn)城市是破局的關(guān)鍵，只有一線(xiàn)和強二線(xiàn)樓市需求啟動(dòng)，才能帶動(dòng)其他城市逐步復蘇。此次政治局會(huì )議之后，期待更多的利好政策出臺。
《丁祖昱評樓市 》認為，整體來(lái)看，未來(lái)中央層面將持續推動(dòng)房企融資和“三大工程”相關(guān)支持政策落地見(jiàn)效，并有望調整各類(lèi)住房交易稅費促進(jìn)購房消費。地方層面，結合住建部部長(cháng)“充分賦予城市調控自主權”表態(tài)以及北上廣深杭陸續放寬限購的示范效應，二季度因城施策預期加強，一線(xiàn)調控趨松、二三線(xiàn)全面放開(kāi)的總趨勢不會(huì )變。
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