山東省自然資源廳 山東省發(fā)展和改革委員會(huì )

山東省公安廳 山東省財政廳

山東省住房和城鄉建設廳 山東省國防動(dòng)員辦公室

山東省地方金融管理局 中國人民銀行山東省分行

國家金融監督管理總局山東監管局

國家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局

國家金融監督管理總局青島監管局

國家稅務(wù)總局青島市稅務(wù)局

關(guān)于健全土地房屋產(chǎn)權問(wèn)題防范長(cháng)效機制的意見(jiàn)

各市人民政府，各縣（市、區）人民政府：

為強化國有土地上新建城鎮住宅全生命周期監管，從源頭防止產(chǎn)生新的“辦證難”問(wèn)題，經(jīng)省政府同意，就健全土地房屋產(chǎn)權問(wèn)題防范長(cháng)效機制提出以下意見(jiàn)。

一、完善建設項目全鏈條約束機制

（一）關(guān)于規劃條件。嚴格依據詳細規劃和有關(guān)技術(shù)標準、規范核定規劃條件，作為出讓公告、有償使用合同的組成部分。未依法確定規劃條件的地塊，不得出讓建設用地使用權。（牽頭部門(mén)：省自然資源廳）

（二）關(guān)于土地供應。嚴格實(shí)施土地招拍掛制度，住宅、商業(yè)等不同用途土地混合出讓的，應依據國土空間詳細規劃確定主導土地用途、空間布局及比例，依法依規合理確定土地使用年限，按不同用途分項評估后確定出讓底價(jià)。土地出讓后不得擅自改變容積率等規劃條件。自然資源部門(mén)在土地供應前完成地籍調查工作，預編不動(dòng)產(chǎn)單元號，不動(dòng)產(chǎn)單元號關(guān)聯(lián)建設項目全生命周期各環(huán)節。（牽頭部門(mén)：省自然資源廳）

（三）關(guān)于土地登記。建設單位簽訂國有建設用地使用權出讓合同并依法繳清土地出讓金后，可憑出讓合同、繳清土地出讓金憑證、契稅完稅憑證、不動(dòng)產(chǎn)地籍調查成果等，在土地交付時(shí)，申請國有建設用地使用權首次登記，實(shí)現“交地即辦證”。（牽頭部門(mén)：省自然資源廳）

（四）關(guān)于規劃許可。依據詳細規劃和規劃條件核發(fā)建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證，建設用地規劃許可證、國有建設用地使用權出讓合同明確的宗地土地用途、容積率等應當符合經(jīng)依法核定的規劃條件。未依法依規取得規劃許可，不得實(shí)施新建、改建、擴建工程，不得擅自改變土地用途。（牽頭部門(mén)：省自然資源廳）

（五）關(guān)于工程施工。建設工程施工應依法取得施工許可證，領(lǐng)取施工許可證之日起三個(gè)月內不開(kāi)工且不申請延期或者超過(guò)延期次數、時(shí)限的，施工許可證自行廢止。建設單位應嚴格按照經(jīng)批準的用地范圍、規劃條件和建設條件意見(jiàn)進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設，住宅小區水電氣暖工程的配建應與住宅工程實(shí)現統一規劃、設計、施工、驗收、維保并移交。施工單位嚴格按審查合格的施工圖紙進(jìn)行施工。（牽頭部門(mén)：省住房城鄉建設廳）

（六）關(guān)于房屋預售。嚴禁未經(jīng)預售許可進(jìn)行房屋銷(xiāo)售?！缎陆ㄉ唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同（預售）》文本增加“交房即辦證”、“是否辦理新建商品房預告登記”相關(guān)約定。商品房預售資金應當全部直接存入監管賬戶(hù)，實(shí)行房屋預售和資金監管閉環(huán)管理。（牽頭部門(mén)：省住房城鄉建設廳、人民銀行山東省分行、金融監管總局山東監管局、金融監管總局青島監管局、省自然資源廳）

（七）關(guān)于預告登記。預購商品房的，購房人可憑已備案的商品房預售合同等材料，向屬地不動(dòng)產(chǎn)登記機構申請預告登記。以預購商品房設定抵押權的，購房人可憑預購商品房預告登記材料、不動(dòng)產(chǎn)抵押合同和主債權合同等材料，申請預購商品房抵押登記。住房城鄉建設部門(mén)和自然資源主管部門(mén)實(shí)行新建商品房買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)簽備案、預告登記信息共享。（牽頭部門(mén)：省自然資源廳、省住房城鄉建設廳、金融監管總局山東監管局、金融監管總局青島監管局）

（八）關(guān)于竣工驗收。落實(shí)建設單位質(zhì)量首要責任和竣工驗收主體責任，嚴格對照設計文件、國家標準組織開(kāi)展單位工程質(zhì)量竣工驗收。積極推行建設工程竣工聯(lián)合驗收，落實(shí)驗收事項、流程、時(shí)限、材料等方面的要求，實(shí)行規劃、土地、消防、人防、檔案等事項限時(shí)聯(lián)合驗收，統一出具驗收意見(jiàn)。規劃核實(shí)、土地核驗、竣工驗收和房屋測繪相關(guān)成果與不動(dòng)產(chǎn)登記信息實(shí)現互通共享。（牽頭部門(mén)：省住房城鄉建設廳、省自然資源廳、省國動(dòng)辦）

（九）關(guān)于建設項目辦理“大證”。建設單位依法取得土地、規劃、竣工驗收備案手續后，可持土地權屬來(lái)源材料或不動(dòng)產(chǎn)權屬證書(shū)（土地使用權登記）、建設工程符合規劃的材料、竣工驗收備案的材料等申請辦理國有建設用地使用權及房屋所有權首次登記。通過(guò)部門(mén)信息共享支撐“竣工即辦證”。（牽頭部門(mén)：省自然資源廳、省住房城鄉建設廳）

（十）關(guān)于房屋交付。嚴格落實(shí)房屋交付條件、建設條件等相關(guān)交付標準，開(kāi)發(fā)項目及其配套設施經(jīng)驗收合格后，方可向買(mǎi)受人交付。落實(shí)“先驗房后收房”制度，指導建設單位通過(guò)“業(yè)主開(kāi)放日”等形式，組織購房人對房屋質(zhì)量進(jìn)行查驗。對于查驗發(fā)現的質(zhì)量問(wèn)題，建設單位應及時(shí)維修，履行保修義務(wù)。交房前，建設單位應向購房人開(kāi)具購房發(fā)票、備齊購房人辦理“小證”所需材料。（牽頭部門(mén)：省住房城鄉建設廳、省稅務(wù)局、青島市稅務(wù)局）

（十一）關(guān)于群眾辦理“小證”。購房人收房后，建設單位應配合購房人辦理轉移登記（小證）。建設單位應在達到法定交房條件后，通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記機構提供的平臺錄入房屋信息、上傳轉移登記相關(guān)申請資料。買(mǎi)賣(mài)雙方憑房屋買(mǎi)賣(mài)合同、購房發(fā)票等申請轉移登記。對符合登記條件的，不動(dòng)產(chǎn)登記機構協(xié)同相關(guān)部門(mén)提供線(xiàn)上線(xiàn)下多種辦理方式實(shí)現“交房即辦證”。（牽頭部門(mén)：省自然資源廳、省住房城鄉建設廳）

（十二）關(guān)于抵押貸款。銀行業(yè)金融機構、不動(dòng)產(chǎn)登記機構和房屋交易部門(mén)建立信息共享機制。銀行業(yè)金融機構在為建設單位辦理抵押貸款時(shí)，應確保抵押范圍不涉及已銷(xiāo)售并進(jìn)行網(wǎng)簽備案的房屋和所占用土地使用權。對于已抵押的未銷(xiāo)售房屋，銀行業(yè)金融機構出具同意銷(xiāo)售（預售）且同意解除擬售房屋抵押的承諾，方可銷(xiāo)售并進(jìn)行網(wǎng)簽備案。（牽頭部門(mén)：金融監管總局山東監管局、省住房城鄉建設廳、金融監管總局青島監管局）

（十三）關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)查封。支持查封機構與房屋交易、不動(dòng)產(chǎn)登記機構建立信息共享機制。整宗建設用地使用權或在建工程已查封的，查封前合法購買(mǎi)的房屋，符合最高人民法院《關(guān)于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問(wèn)題的規定》第二十八、二十九條情形的，所購房屋及所占用范圍內的土地使用權不納入該查封范圍。（牽頭部門(mén)：省自然資源廳、省住房城鄉建設廳）

（十四）關(guān)于稅費繳納。建設單位應依法依規繳納相關(guān)稅費。對建設單位欠繳稅費問(wèn)題，財政、稅務(wù)部門(mén)及相關(guān)業(yè)務(wù)部門(mén)應依法依規作出處理。支持有權機關(guān)在法定期限內采取凍結賬戶(hù)、從存款賬戶(hù)中扣繳，拍賣(mài)或者變賣(mài)所扣押、查封的財產(chǎn)等措施，用于清繳相關(guān)稅費。發(fā)生清償主體及相關(guān)當事人不配合等情況，屬地政府相關(guān)部門(mén)應會(huì )同公安部門(mén)依法依規及時(shí)介入處理。（牽頭部門(mén)：省稅務(wù)局、省財政廳、省住房城鄉建設廳、省自然資源廳、省國動(dòng)辦、省公安廳、青島市稅務(wù)局）

二、責任落實(shí)?

自然資源部門(mén)負責做好規劃、供地、不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)工作，實(shí)施供地和規劃批后監管，牽頭“交地即辦證”“竣工即辦證”“交房即辦證”常態(tài)化。

發(fā)展改革部門(mén)負責將行業(yè)主管部門(mén)認定產(chǎn)生的房地產(chǎn)領(lǐng)域有關(guān)公共信用信息歸集至省公共信用信息平臺，納入主體信用記錄，會(huì )同相關(guān)部門(mén)依法依規開(kāi)展聯(lián)合懲戒。

公安部門(mén)負責加大涉不動(dòng)產(chǎn)登記案件處置力度，依法打擊違法犯罪，保障行政執法，配合相關(guān)部門(mén)及時(shí)介入處置清償開(kāi)發(fā)建設單位、清償主體及相關(guān)當事人不配合等情況。

財政、稅務(wù)部門(mén)及相關(guān)業(yè)務(wù)部門(mén)按照各自工作職責依法征收、追征建設單位及購房人相關(guān)稅費；稅務(wù)部門(mén)對于建設單位應當開(kāi)具而未開(kāi)具發(fā)票的，依法責令建設單位為購房人開(kāi)具發(fā)票。

住房城鄉建設部門(mén)負責房屋建筑工程施工質(zhì)量安全監管、竣工驗收備案，房屋預售及資金監管、房屋交付，規范商品房交易管理。監督住房城鄉建設領(lǐng)域建設條件落實(shí)。負責房地產(chǎn)市場(chǎng)監督管理工作。

人防主管部門(mén)負責對防空地下室及兼顧人民防空要求的地下工程防護方面進(jìn)行監督檢查，指導人防工程竣工驗收和質(zhì)量監管。

地方金融管理部門(mén)負責指導地方金融組織在依法合規、風(fēng)險可控的前提下，做好土地或房產(chǎn)抵押貸款辦理和解押等工作。

人民銀行分支機構負責配合指導商業(yè)銀行按照協(xié)議約定做好監管賬戶(hù)管理工作。

金融監管總局派出機構負責指導金融機構在依法合規、風(fēng)險可控的前提下，做好土地或房產(chǎn)抵押貸款辦理和解押等工作。

三、保障措施

（一）加強協(xié)同管理。各相關(guān)部門(mén)認真履行職責，加快“高效辦成一件事”服務(wù)場(chǎng)景迭代更新，優(yōu)化審批服務(wù)流程，推動(dòng)減材料、減時(shí)限、減費用、減環(huán)節、增強便利度等“四減一增”，提高行政審批效率，進(jìn)一步優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境。建立項目建設各環(huán)節、上下游管理的信息共享、結果互認、協(xié)同辦理工作機制，下游單位發(fā)現的問(wèn)題及時(shí)向上游單位反饋，合力推動(dòng)將問(wèn)題發(fā)現在日常、處理在日常。利用省市縣“多測合一”信息服務(wù)平臺，實(shí)現對測繪服務(wù)機構提供的測繪數據的統一匯聚，通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)單元代碼推行供地手續、樓盤(pán)表（不動(dòng)產(chǎn)單元）、網(wǎng)簽合同、規劃核實(shí)、竣工驗收、完稅憑證、不動(dòng)產(chǎn)登記等數據共享應用。

（二）建立聯(lián)動(dòng)機制。各級建立由自然資源、住房城鄉建設部門(mén)牽頭，財政、稅務(wù)、金融監管總局派出機構、地方金融管理等部門(mén)配合的聯(lián)動(dòng)機制，明確審批監管的職責和邊界，壓實(shí)部門(mén)責任，實(shí)施事前、事中、事后全鏈條無(wú)縫監管。按照“誰(shuí)主管、誰(shuí)負責”“誰(shuí)產(chǎn)生問(wèn)題、誰(shuí)化解矛盾”的原則，根據需要組織開(kāi)展矛盾糾紛問(wèn)題排查處置，實(shí)行動(dòng)態(tài)集中化解。各級涉及多部門(mén)聯(lián)合辦理或集中辦理的工作事項，應當按照市、縣（市、區）政府確定的職責分工切實(shí)抓好落實(shí)。對于群眾的各類(lèi)辦證訴求和反映的辦證問(wèn)題，進(jìn)行記錄、整理、分類(lèi)。建立責任倒查機制，因監督管理不嚴格、不到位導致產(chǎn)生新的房屋產(chǎn)權問(wèn)題的，依法依規追究相關(guān)部門(mén)單位責任。對發(fā)現的不擔當不作為以權謀私等責任作風(fēng)腐敗問(wèn)題，及時(shí)移送紀檢監察機關(guān)。

（三）實(shí)行聯(lián)合懲戒。構建跨部門(mén)、跨領(lǐng)域的“一處失信、處處受限”聯(lián)合懲戒機制，將建設單位違法違規行為、合同義務(wù)履行等情況納入房地產(chǎn)市場(chǎng)監管和誠信管理范圍，統一記入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信用評價(jià)，加強信用懲戒約束力度。

山東省自然資源廳

山東省發(fā)展和改革委員會(huì )

山東省公安廳

山東省財政廳

山東省住房和城鄉建設廳

山東省國防動(dòng)員辦公室

山東省地方金融管理局

中國人民銀行山東省分行

國家金融監督管理總局山東監管局

國家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局

國家金融監督管理總局青島監管局

國家稅務(wù)總局青島市稅務(wù)局